關于民宿選址的一些建議

 業界資訊    |      09-05 19:42

一、區位

這個非常重要,這主要跟你日后的客流有著非常大的關系,需要核心關注的有以下3點:

1、距離最近的核心城市(如北上廣深)有多遠?

這個意味著民宿的主流消費群跟你的距離,一般要控制在3小時車程的范圍內。這個關乎到你的節假日能否有穩定的客源。

2、距離主城區多遠?

這個意味著本地核心消費群跟你的距離,一般控制在1.5小時車程的范圍內,這個關乎到你的工作日是否也能有穩定的客源。當然還得考察下主城區的工資水平,消費能力,來評估主城區消費人群的價值。

3、距離最近的4A級以上景區有多遠?

有景區,就有游客,景區規格越高,游客就越多,這可以為你的民宿帶來源源不斷的客源,一般控制在30分鐘車程的范圍內,這個可以為你的工作日及節假日都帶來穩定客源。當然還得評估下景區本身的客流量、淡旺季、游客人群構成等。

上述3點,最起碼應符合1點,符合的越多,說明區位越好。

二、交通

這個也很重要,主要是考慮你未來的客人到民宿的便捷性,核心關注點是外地到民宿的交通方式情況,如機場、高鐵、高速、公交車等情況。

機場到民宿的距離,高鐵到民宿的距離,高速口到民宿的距離,公交車是否直達,核心點是主城市到民宿的路程是否汽車可以直達,路寬,路型(石子路、水泥路、柏油路、泥路等)。

交通越方便越好,首先要保證汽車可以直達,其次盡量以柏油路>水泥路>石子路>泥路的順序來選擇。

三、基礎設施

主要是考慮到日后經營的基本所需,這方面的關注點不是看有沒有,而是應該根據自身需求去尋求最低成本的解決方案,核心考慮水、電、路、排污等方面。

通水通電通路通排污,水主要考慮水源、水量;電主要考慮是否存在供電不足的情況;路主要考慮民宿到主路的便捷性,盡可能選擇通車路;排污最好納入主管。

如果當下的情況不是很符合經營條件,需要有相應的切實可行的穩定的解決方案。基礎設施是一定要有解決方案的,如果本來就已經解決了,那么最好,這樣你就少投入了。

四、生態環境

這方面主要是考慮包括生態環境、周邊景觀、周邊氣候等自然情況,生態環境主要包括山、水、樹的情況以及附近有沒有工廠,俗套點的說法,就是有山有水,到處是樹木,周邊沒有污染源。



五、周邊景觀

主要是考慮附近的娛樂休閑性,為民宿做加分項,核心關注以下2點:

1、民宿視野范圍內有沒有天然景觀,如云海、竹海、山景、海景、溪流、樹林等等

2、民宿外圍,步行可達的范圍內有沒有景觀,如游樂園、采摘園、瀑布、云海、竹海、山景、海景、溪流、樹林等等。

這些景觀不是一定得有,但是有就是為民宿加分,同時還可以為你民宿減少景觀層面的投入。

六、周邊氣候

這個并非重點考慮,主要是因為有些地方,由于在山上的原因,所以秋冬季節很冷,山路也不好開車,導致客人不方便過來,也不習慣入住,進而影響整體入住率。

七、區域文化氛圍

這個同樣并非重點考慮,主要是為你日后的經營可以提供一些著力點,核心關注點是民宿所在村的民俗等歷史文化傳承方面。

八、地塊狀況

這又是一個需要重點關注的方面,也決定了你的民宿成敗,核心關注點有以下3點:

1、建筑面積,最好是3棟,起碼是2棟,萬不得已才是1棟,1棟的面積指120方以上,1棟只能做3-5個房間,2棟可以做8-10個房間,3棟可以做13-15個房間,房間數量的不同,但是核心運營人員基本是相同的,那么當然房間多點更好,但也不是越多越好,真的房間多了,對你的運營壓力是非常大的。

2、院子面積,院子大了,你的屋內公共空間可以小點,房間數量可以多點,同時可以在院子內做各種體驗產品的設計。

3、地塊的性質,核心關注是否一戶一宅,如果是的話,那么可以推倒重建,如果不是只要改建;還有是否存在鄰里糾紛,這個很重要,盡量選擇獨門獨戶的房屋。

九、租金及其他費用

這個非常非常重要,地塊租金過高,經營有風險,現在的租金計算方式主要是建筑面積和院子分開計算,租期為10-20年居多,極少是20年以上的,支付方式大多是10年一付或一次性支付,極少是1年一付。另外還可能涉及到樹木、小院子的一次性買斷等情況。

需要深入了解、綜合計算,切勿有一筆付一筆,會導致你最后多出很多不必要的支付項目。

十、政策

這個也很重要,地方政府的政策可以幫你解決很多問題,核心關注點如下:

1、民宿補貼及獎勵,有些地方政府針對民宿項目采取補貼和獎勵政策,甚至達到投資額的30%;

2、民宿項目支持力度(非補貼),看地方政府對旅游業、民宿業態的看法,是大力支持還是怎樣,如果大力支持,那么日后在前期選址、施工建設、證照審批、實際運營會有很多幫扶,讓你少走很多彎路和鬧心路。



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